Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, τα γνωστά σε όλους μας Airbnb, έχει εξελιχθεί σε μια από τις πιο δημοφιλείς μορφές ενοικίασης στη σύγχρονη Ελλάδα. Η τουριστική βιομηχανία της χώρας, επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ακινήτων να κερδίσουν μεγαλύτερο εισόδημα, μετατρέποντας τα ακίνητα τους σε ξενώνες, σε σχέση με την παραδοσιακή μορφή διάθεσης ακινήτων, τη μακροχρόνια μίσθωση.
Το καλοκαίρι του 2025 πλησιάζει, η Ελλάδα ετοιμάζεται να υποδεχθεί τους πρώτες τουρίστες και οι νέες νομοθετικές αλλαγές προκαλούν πονοκέφαλο στους ιδιοκτήτες.
Δημιουργήσαμε για εσάς τον οδηγό αυτόν για να σας βοηθήσουμε να κατανοήσετε τις υποχρεώσεις σας και να ανταποκριθείτε στις αλλαγές χωρίς προβλήματα.
Οι σημαντικότερες από τις νέες αλλαγές θα τεθούν σε εφαρμογή από τον Οκτώβριο του 2025, επομένως, θα έχετε χρόνο για να προετοιμαστείτε χωρίς να σας πιέσει η σεζόν.
Σύμφωνα με τον νέο νόμο ΦΕΚ Α' 6/20-01-2025 που αφορά τη «Θέσπιση προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, περιβαλλοντική κατάταξη καταλυμάτων, απλούστευση διαδικασίας ίδρυσης τουριστικών επιχειρήσεων, ειδικότερες διατάξεις ελέγχου και ενίσχυσης πλαισίου τουριστικών υποδομών και λοιπές επείγουσες διατάξεις» θα ισχύουν τα παρακάτω:
Πολεοδομικές Προδιαγραφές
Τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να εμπίπτουν στις προδιαγραφές του Οικοδομικού
Κανονισμού (ΝΟΚ).
Τα τελευταία έτη, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων απέκτησαν και ανακαίνισαν αποθήκες, γκαράζ καθώς και λοιπούς βοηθητικούς χώρους για διάθεση αυτών ως Airbnb. Τα ακίνητα αυτά θα πρέπει να τακτοποιηθούν πολεοδομικά για να μπορούν να ενοικιαστούν με το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Προσοχή! Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να προβούν σε νομιμοποίηση της αλλαγής χρήσης των χώρων σε "Κύρια Χρήση", βάσει των διατάξεων του ν.4495/2017 που, λήγει στις 31.3.2026, με τη βασική προϋπόθεση η αλλαγή χρήσης να έχει συντελεστεί μέχρι τις 28.7.2011.
Η νέα διάταξη καλύπτει όσους χώρους: Έχουν εξ αρχής οικοδομική άδεια που έχουν χαρακτηριστεί ως χώροι κύριας χρήσης και έχουν συνυπολογιστεί στον συντελεστή δόμησης της κάθε οικοδομής. Η χρήση έχει εκ των υστέρων νομιμοποιηθεί ως κύρια χρήση κατοικίας και η αλλαγή χρήσης των χώρων αυτών έχει συντελεστεί μέχρι την 28.7.2011.
Ποιοι χώροι μένουν οριστικά εκτός της διάταξης και δεν έχουν πλέον τη δυνατότητα να διατεθούν για βραχυχρόνιες μισθώσεις:
Όσα υφιστάμενα καταλύματα που αποκτήθηκαν μετά την 28.7.2011 με τον χαρακτηρισμό τους στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο ως χώροι αποθήκης, χώροι στάθμευσης, βοηθητικοί χώροι κλπ.
Όλα τα υφιστάμενα καταλύματα που βρίσκονται σε πρώην επαγγελματικά κτίρια γραφείων και καταστημάτων που μετατράπηκαν σε διαμερίσματα και με την ανακαίνιση μετέτρεψαν τα πατάρια τους από βοηθητικούς χώρους που δε μετρούσαν στον συντελεστή δόμησης σε χώρους κύριας χρήσης π.χ. κρεβατοκάμαρες.
Γενικές Προδιαγραφές
Οι προδιαγραφές για τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α' 240) και θα ισχύει από την 1 η Οκτωβρίου του 2025 είναι οι εξής :
- Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης κατοικίας της παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α' 79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
- Να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξίας και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής.
- Να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
- Να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν, Προσοχή! Βεβαιωθείτε ότι η ασφάλιση που θα επιλέξετε θα καλύπτει κεφάλαιο για σωματικές βλάβες και απώλεια ζωής ανά άτομο τουλάχιστον 100.000€. Σας βεβαιώνουμε ότι δε θα θέλατε να βρεθείτε στη δύσκολη θέση να μην επαρκεί το κεφάλαιο της αποζημίωσης.
Έλεγχοι και Πρόστιμα
Όπως αναφέρεται από τη νομοθεσία θα διενεργηθούν επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο που έχει δηλωθεί στην ΑΑΕΔΕ, από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού ή ακόμα και μεικτά κλιμάκια με υπαλλήλους της ΑΑΕΔΕ και του Υπουργείου Τουρισμού. Ο ιδιοκτήτης θα ειδοποιηθεί δέκα (10) μέρες πριν τον έλεγχο. Επομένως, σιγουρευτείτε ότι έχετε δηλώσει τα σωστά στοιχεία επικοινωνίας.
Το πρόστιμο που επιβάλλεται είναι 5000€ σε περιπτώσεις που: i) Δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο κτίριο, ii) Δεν πληρούνται οι προδιαγραφές που αναφέραμε.
Περιορισμοί
Σύμφωνα με το άρθρο 29 του νόμου 5162/2024 που αφορά «Προσωρινοί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις - Προσθήκη παρ. 2Α και τροποποίηση παρ. 10 άρθρου 111 ν. 4446/2016» ισχύουν τα εξής:
Από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 δεν επιτρέπεται η εγγραφή για πρώτη φορά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.
Σε κύριο, νομέα, επικαρπωτή, υπεκμισθωτή ή τρίτο διαχειριστή, ο οποίος προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου του πρώτου εδαφίου, ανεξαρτήτως αν η βραχυχρόνια μίσθωση καταρτίζεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή με άλλον τρόπο, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το πενήντα τοις εκατό (50%) του εισοδήματος που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση μετά από την 1η Ιανουαρίου 2025 μέχρι τον έλεγχο και πάντως όχι πέραν του χρονικού διαστήματος του πρώτου εδαφίου, το οποίο δεν είναι κατώτερο από είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ. Αν, μετά την επιβολή της κύρωσης του προηγούμενου εδαφίου, διαπιστωθεί νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων από τον προηγούμενο έως τον νέο έλεγχο και όχι πέραν του χρονικού διαστήματος του πρώτου εδαφίου, που δεν είναι κατώτερο από σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ.
Τα καλά νέα
Σύμφωνα με το άρθρο 9 του νόμου 5162/2024 που αφορά "Φοροαπαλλαγή για τριάντα έξι μήνες για το εισόδημα φυσικών προσώπων από την εκμίσθωση ακινήτων που δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση" ισχύουν τα εξής:
- Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δε φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα, εφόσον:
- Το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025
- Η εκμισθούμενη κατοικία: i) κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024 έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή ii) κατά το φορολογικό έτος 2023 ή, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, κατά το φορολογικό έτος 2024 έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α' 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση
- Ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.
- Αν εντός των τριών (3) ετών το ακίνητο κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται και έπειτα διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Τα καλύτερα νέα
Στο πρακτορείο μας θα βρείτε οικονομικά προγράμματα, εξειδικευμένα σε ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση και εξατομικευμένα στις ανάγκες σας.
Μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας και θα σας προτείνουμε άμεσα λύσεις για την ασφάλιση αστικής ευθύνης.
Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στην Ελλάδα το 2025 προσφέρει πολλές ευκαιρίες, αλλά απαιτεί μια καλή κατανόηση τόσο της αγοράς και των νομοθεσιών. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να παρακολουθούν συνεχώς τις εξελίξεις και να προσαρμόζονται στις νέες ανάγκες και στις κυβερνητικές απαιτήσεις.
Το μέλλον του τομέα φαίνεται φωτεινό, εφόσον οι επιχειρηματίες παραμένουν ενημερωμένοι και καινοτόμοι.
Επιστροφη